Comodato d uso come funziona

Secondo l'articolo 1803 del Codice Civile il comodato "è il contratto con il quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la cosa ricevuta". Non produce effetti traslativi della proprietà perché è un contratto di prestito, vale a dire un accordo attraverso il quale le parti convengono che una cede all'altra, per un periodo circoscritto un bene che poi dovrà essere restituito a meno che non intervenga un atto di donazione. Rientra tra i contratti cosiddetti "reali" che hanno come oggetto un bene materiale e nella prassi riguarda per lo più case, edifici e abitazioni. Caratteristica principale del comodato è quella di essere a titolo gratuito, se così non fosse si inquadrerebbe nella locazione, tuttavia esistono casi in cui il comodatario presta un corrispettivo al comodante, ad esempio a titolo di rimborso spese o quando si impegna ad effettuare prestazioni materiali come la manutenzione dell'immobile.

Se il comodato ha ad oggetto un bene immobile deve essere concluso per iscritto. Questo tipo di comodato va obbligatoriamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla stipula. Elementi essenziali che non possono mancare nel testo dell'accordo sono l'indicazione dell'uso della cosa, vale a dire della sua gratuità e i termini entro cui il comodatario dovrà restituire l'immobile, senza di essi la registrazione non potrà essere effettuata e il contratto sarà da considerarsi nullo e quindi mai esistito. Molto frequente nella prassi è l'uso di concedere in comodato un immobile ai propri figli o parenti in linea retta. Si tratta di un'ipotesi particolarmente vantaggiosa per entrambe le parti in causa: per i figli perché godono gratuitamente del bene senza pagare l'affitto e per i genitori perché la normativa fiscale prevede per le case concesse in comodato d'uso ai parenti interessanti detrazioni.

Dal punto di vista dei diritti e doveri delle parti in causa il comodato d'uso funziona in modo semplice. Il comodatario ha il diritto di usare il bene oggetto del comodato secondo gli usi pattuiti, può abitarvi o soggiornarvi ed è tenuto a custodirlo con la cosiddetta "diligenza del buon padre di famiglia", vale a dire con tutte le cautele del caso per non metterne a rischio sicurezza e integrità. Le spese di manutenzione ordinaria dell'immobile sono sempre a carico del comodatario, comprese quelle necessarie alla sua conservazione o quelle sostenute in caso di danni causati dall'imperizia o dalla colpa nell'utilizzo del bene. Al comodante spettano le spese di manutenzione straordinaria, gli oneri di registrazione del contratto e l'eventuale rimborso nell'ipotesi in cui l'edificio causi danni al comodatario, come nel caso in cui quest'ultimo si infortuni a causa del cattivo stato di conservazione del bene.

E infine vediamo come funziona il comodato d'uso dal punto di vista fiscale e del catasto. Concedere in comodato d'uso una casa è fiscalmente vantaggioso nel caso in cui i comodatari siano i figli o i parenti in linea retta. La rendita dell'immobile non concesso a figli o parenti invece è assimilita a quella catastale e pertanto le tasse vanno pagate completamente senza detrazione alcuna, in questo caso l'immobile è considerato come "a disposizione" del proprietario. Dal punto di vista del pagamento dell'IMU visto che il comodato d'uso è un diritto personale di godimento il comodatario non è tenuto a pagarlo ma rimarrà in capo al comodante, per quanto riguarda la TASI, Tassa sui Servizi Indivisibili invece andrà ripartita tra entrambe le parti in egual misura mentre la TARI, Tassa sui rifiuti, invece è completamente a carico del comodatario. IMU e TASI potranno essere versate in maniera ridotta solo nel caso di comodato a figli e parenti e quindi di assimilazione catastale dell'edificio a prima casa.