L'affitto con riscatto: come funziona
Al momento della stipula viene sottoscritto un contratto di locazione e, contemporaneamente, viene pattuita un’opzione di acquisto dell’immobile oggetto del contratto stesso da parte del conduttore, ad una scadenza prestabilita (di solito 3 o 5 anni), ad un prezzo prefissato dai contraenti. L’importo dei canoni è concordato tra le parti ed è, in questa tipologia contrattuale, solitamente più alto di quello pagato mediamente nei contratti di locazione tradizionali, poiché parte di esso viene accantonato per essere detratto dal prezzo che sarà versato al momento del riscatto finale. In sede di sottoscrizione può essere prevista (anche se non rappresenta un obbligo) l’eventualità del pagamento di una caparra, variabile dal 4 al 5% del valore di compravendita, che andrà anch’essa ad essere decurtata dal prezzo di riscatto dell’immobile.
Vantaggi dell'affitto con riscatto
Un vantaggio dell’affitto con riscatto è, per l’acquirente, quello di poter posticipare la richiesta di un mutuo bancario al momento del riscatto finale dell’immobile, quando l’importo da finanziare sarà sensibilmente più basso.Non meno importante è l’aspetto fiscale, poiché le imposte sull’immobile continueranno ad essere pagate dal proprietario fino al momento dell'acquisto da parte dell'inquilino. D'altra parte, il futuro venditore ha il vantaggio di liberarsi dal pagamento delle spese legate alla conduzione dell’immobile, in particolare, delle spese condominiali. Il locatore, inoltre, può contare da subito sul pagamento dei canoni di locazione e, in caso di mancato esercizio del diritto di opzione da parte dell’inquilino alla scadenza del contratto, potrà trattenere i canoni già versati e l'eventuale caparra versata.
Svantaggi dell'affitto con riscatto.
Il primo svantaggio per l’inquilino deriva dal dover pagare da subito dei canoni di locazione più alti rispetto a quelli di un normale contratto di locazione, pur nell'incertezza che, alla scadenza del contratto di locazione, l'immobile possa essere di fatto acquistato. Ma, soprattutto, il potenziale futuro acquirente potrebbe incappare nell’eventualità che, in un mercato di prezzi degli immobili in decrescita, si ritrovi a pagare, al momento del riscatto, un prezzo d'acquisto più alto di quelli medi di mercato, perché pattuito in un'epoca anteriore. Per il locatore lo svantaggio consiste nel dover posticipare, con il contratto d'affitto con riscatto, il momento della vendita e, quindi, del corrispondente introito. Anche il locatore, inoltre, corre il rischio che, al termine della locazione, l'acquisto non riesca a concretizzarsi.
Affitto con riscatto:
In definitiva, nella scelta della formula dell’affitto con riscatto, sono consigliabili considerazioni che si estendano, oltre che alle capacità reddituali e/o forza contrattuale delle parti contraenti, anche alla valutazione della capacità dell’inquilino di adempiere con puntualità al pagamento dei canoni di locazione per l’intera durata del contratto, nonché alla verifica dell'effettiva probabilità che il contratto si possa concludere con la vendita dell’immobile.Inoltre, nel caso in cui il locatore sia un'azienda, occorre seriamente soppesare la solidità della stessa per evitare il rischio di procedure fallimentari che possano compromettere gli accordi presi e il buon fine dell'operazione.L'affitto con riscatto non deve, infatti, essere considerata una facile ma sconsiderata via d'uscita alle difficoltà di acquisto immediato dell'immobile.