Come funzionano le aste immobiliari: alcuni consigli pratici
Il peso delle morosità bancarie in Italia resta un fenomeno allarmante. E con esso, cresce il numero di esecuzioni immobiliari generate dal mancato saldo delle rate dei finanziamenti. Ma se da un lato tale dato e' un sintomo inquietante dello stato di salute del sistema creditizio, dall'altro molte sono le possibilità di aggiudicarsi un immobile a prezzi estremamente convenienti. Conoscere le regole di funzionamento delle aste immobiliari e' quindi indispensabile per usufruire di un canale di acquisti che può rivelarsi particolarmente vantaggioso.
Come funzionano le aste immobiliari
La legge in materia di esecuzioni giudiziarie prevede che per i beni immobili la vendita possa avvenire soltanto secondo le due modalità con o senza incanto. In un'asta 'senza incanto': ciascun offerente presenta la propria proposta in busta chiusa in Cancelleria, indicando non solo il prezzo ma ogni altro elemento utile alla sua valutazione, come tempi e modalità di pagamento. Le buste vengono aperte dal giudice in sede di udienza e, in presenza di un'unica offerta, il bene e' aggiudicato solo se il prezzo finale supera del 20% il prezzo di base. Nel caso siano state presentate più proposte, invece, il giudice può indire una gara prendendo come base l'offerta più alta. Se mancano adesioni, spetta al giudice decidere se attribuire il bene all'offerta più alta o procedere con l'incanto. In caso di asta con incanto, l'avviso di vendita stabilisce sia il prezzo di base che la misura minima degli aumenti da apportare alle offerte. In sede di udienza, gli offerenti procedono a proporre i rialzi. La gara termina quando ad una offerta non ne segue una maggiore e il vincitore si aggiudica definitivamente il bene se entro dieci giorni non pervengono alla Cancelleria proposte superiori di almeno 1/5 della proposta finale, perché in tal caso verrà indetta una nuova gara.
Alcuni consigli pratici
Prendere parte ad una asta immobiliare giudiziaria può rivelarsi un'attività impegnativa, che richiede tempo, dedizione e un po' di esperienza. Ecco alcuni suggerimenti per evitare che gli aspetti più semplici e concreti della procedura si rivelino veri e propri ostacoli. Primo passo necessario e' consultare tutta l'informazione disponibile: l'avviso giudiziario e' pubblicato 45 giorni prima della data di udienza nei siti internet ufficiali autorizzati dal Ministero della Giustiza. Ciascun annuncio contiene l'ordinanza di vendita da cui è' possibile desumere tutte le informazioni necessarie per individuare l'immobile di interesse: ubicazione, dimensioni, prezzo di partenza e data dell'udienza. E' indispensabile visionare accuratamente la perizia redatta da un tecnico del Tribunale, che può essere richiesta presso la Cancelleria. La perizia contiene dati catastali nonché vincoli e oneri che potrebbero rimanere a carico dell'acquirente. E' bene tener presente che le perizie potrebbero essere state redatte molto tempo prima e quindi prevedere un prezzo iniziale troppo alto rispetto al valore effettivo di mercato. Oppure potrebbero indicare un prezzo straordinariamente basso, che può celare problemi come la non disponibilità immediata dell'immobile. E', quindi, consigliabile visitare l'immobile, contattando il custode nominato dal giudice. Per quanto riguarda, infine, i pagamenti, se per partecipare all'asta e' necessario versare una cauzione pari al 10% del prezzo di partenza, nel caso di aggiudicazione dell'immobile occorre saldare il prezzo entro 60 giorni dalla data dell'udienza. E' quindi indispensabile assicurarsi di poter contare sulla somma necessaria o di poter accedere ad un mutuo. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali e in caso di non vincita, il mutuo viene successivamente annullato.
